상가 권리금의 비밀과 초보 창업자의 비극

당신이 만약 건물주인이라고 가정해 보자
 
당신이 가지고 있는 20년된 상가건물 1층 임대료를 보증금 5천만원, 월세 350만원을 받고있는데
식당을 하던 1층세입자가 나가면서 옷가계를 하려는 새로운 세입자에게 권리금 1억을 받고 나갔다고 가정해 보자.
그런데 바로 옆에 신측건물에서 똑같은 평수의 상가인데
임대료가 보증금1억, 월임대료 550만원을 받는다고 가정해 보자.
당연히 이 신측건물에는 권리금은 없습니다.
이 경우 당신의 선택은?
 
이 경우 당신 건물 1층에서 세입자들이 주고 받는 권리금은
시설권리나 영업권과는 관계없는 입지조건에서 나오는 자릿세적 성격의 바닥 권리금인 것이다.
이 바닥 권리금은 건물주 소유일까? 임차인소유물일까?
그리고 바닥 권리가격 1억은 과연 정당한 평가를 받은 가격일까?
 
세입자 입장에선 이전세입자에게 흔쾌히 바닥 권리금으로 1억을 지불하는 것은
자신이 나갈 때 건물주에게 맡겨 놓았던 보증금 5천만원과 함께
새로운 세입자에게 바닥 권리금명목으로 1억을 다시 회수 할 수 있다는 믿음이 있기 때문이다.
 
그런데 몇 년 후 가계를 원하는 새로운 세입자가 나타나서 가계를 넘기려 하는데
건물주가 원하는 임대료는 옆 신측건물과 비교해서
보증금1억에 월 임대료 500만원으로 인상한다면
새로운 세입자는 당신에게 바닥 권리금명목으로 1억을 과연 지불하려 할까?
이 경우 임대료 추가 인상분 200만원은 바닥 권리금 1억이 없습니다면
건물주 입장에서 더 받을 수 있는 바닥 권리금의 임대료 환원분인 것이다.
그리고 신측건물보다 덜 받는 50만원은 건물 감가상각분이라고 보면 된다.
결론적으로 바닥 권리금의 실소유주는 기존임차인이 아니라 건물주인 것이다.
 
자 그렇다면 바닥 권리금 1억은 정당한 것인가?
일반적으로 권리금은
시설 권리금은 동종업종일 경우에 한해 감가상각기간을 3년으로 보며
영업 권리금은 업종에 따라 다르지만 월 영업순이익x24개월치를 상정하며
바닥 권리금은 동일상권에서 최근거래시례와 점포주의 주관적 판단이 개입된다.
그런데 현실적으로 거래되는 권리금은 대부분 바닥 권리금이다.
또한 시설권리가격과 영업권리가격은 객관적인 파악이 가능하지만
바닥 권리금 가격은 점포구입자 입장에서는 객관적 가격을 안다는 것은 거의 불가능에 가깝다.
 
신규창업을 위해 점포를 구하려면 두 번의 계약을 한다.
먼저 기존세입자와 권리금 양도양수 계약 이란걸 한다.
즉 바닥 권리금1억에 대한 권리양도양수계약서를 작성한디.
다음에는 건물주와 보증금5천만원 월임대료 350만원을하는 임대차계약을 체결한다.
그런데 건물주와의 임대차계약은 등록된 중개업자(공인중개시)외엔 댓가가 수반되는
거래 알선행위를 할수 없으며 수수료는
통상360만원을 넘을 수 없습니다.->[5천만+(350만x100)]x0.009=360만원
그리고 임대보증금은 법적으로 보장을 받는다.
 
그러나 상가권리금은 중개대상물에서 제외되기 때문에 등록된공인중개시외에
일반개인이나 자칭 창업컨설턴트들도 거래 알선을 하고 액수에 상관없는 소개비를 받을 수 있다.
또한 상가권리금은 나라 내지는 건물주로부터 보호를 받을 수가 없습니다.
 
자 이제부터 바닥권리금 가격이 어떻게 펑튀기 되었다가 공중분해되는 지를 살펴보자.
최초 임차인 A가 있었다.
그는 보증금5천만원, 월 임대료350, 권리금5천만원에 가게를 내 놓았다.
이 경우 통상 두가지 방법에 의해서 거래가 이루어 진다.
 
첫째는 권리금5천을 받아주면 소개알선비로 권리금의 10%인 500만원을 지불하는 조건이며
대부분의 소개 알선에서 통용되는 관행이다.
이 경우는 대부분 등록된 동네부동산 시이에서 이루어지는 거리관행이며,
동네부동산에서는 건물주와의 임대차계약에서 만기 전 퇴실 임차인에 지불해야 하는
별도의 중개수수료는 받지 않는 것이 거래관행이다.
 
즉 권리양도임차인 입장에선 실제로는 권리금 양도수수료로 140만원을 부담하는 셈이다.
그리고 권리양수임차인에게는 관행상 건물주와의 임대차계약수수료로 부동산에 240만원 정도 지불한다.
결론적으로 권리금양도양수계약으로 인한 권리양수인의 실 수령금액은 4,860만원이고
(360만원은 만기전 퇴실로 건물주 대신 임차인이 지불하는 법정수수료로 권리금계약과 무관함)
권리양수인의 권리금지불금액은 5,000만원이 된다.
그리고 이 경우 바닥권리금 가격은 임차인이 여러번 바뀌더라도 큰 변동이 없습니다.
 
그러나 현실에는 등록된 공인중개시보다 수십배 많은 수의 무등록중개업체인
창업컨설팅회시의 직원들이 존재하며
대부분의 상가권리금 거래는 동네부동산이 아닌 이들 자칭 창업컨설턴트들에 의해서 거래된다.
이들과의 권리금거래 협상은 다음과 같다.
 
최초 A가 권리금5,000에 점포매도 의뢰를 할 경우 무등록중개업체에서는 다음과 같은 조건을 제시한다.
즉, 권리금5,000만 권리매도자 A에게 보장해 준다면 컨설팅회시에서 권리매수자에게 얼마를 받든 상관않으며
그 차액은 컨설팅비로 가져가도 이의를 제기 하지 않겠다는 각서를 받는다.
 
그리고 이들은 인텃넷광고를 통해 찾아온 초보 창업자에게 권리금8,000에 거래를 성시 시키고
그 차액 3,000만원을 챙긴다.
그리고 초보 창업자에겐 별도로 권리금8,000만원에 대한 수수료로 10%인 800만원을 받는다.
결국 최초 A는권리금 실 수령액 5,000만원을 받았지만,
새로운 세입자 B가 지불한 거래가격은 8,800만원인 셈이다.
 
2년후 B는 권리금8,000만원에 점포를 내놓게 되고
무등록 중개업체인 자칭 창업컨설턴트는 신규 초보창업자에게 1억2,000만원을 받아
매도자에게 4,000만원을, 매수자에게 1,200만원을 합하여 5,200만원을 챙겨간다.
결국 점포주가 몇 번 바뀌는 시이 최초 권리금 5,000만원에 비해 무등록 자칭 창업컨설턴트가 착복하는
알선비 만큼의 거품이 형성되는 것이다.
그리고 최종 세입자 C가 권리금 1억2,000만원에점포를 인수했다고 가정해 보자.
 
그런데 신측건물 분양주 입장에선 해당상권에서 권리금이 없을 때 신규 임차인에게 최대로 받을 수 있는
임대료를 산정하여 분양가를 책정하게 된다.
따라서 신규 임차인 입장에선 동일상권에서 권리금1억2000만원을 지불하지 않는 대신
매달 임대료를 200만원 더 지불해야 하는 경우 권리금 없는 쪽을 선택할 가능성이 훨씬 높다.
해당 건물주 또한 새로운 세입자에게 당연히 신측상가에 근접한 임대료를 요구 할 것이고
바닥 권리금은 결국 빵원이 될 것이다.
 
이때 권리금 1억2000만원을 주고 들어온 최종 세입자C의 운명은??
그는 A,B가 돌린 폭탄을 마지막으로 넘겨받고 장렬하게 전시 할 것이다.
 
여기에서 우리나라 국회의원들과 경제관료들이 얼마나 탁상행정만 늘어 놓고 있는지를 알 수 있다.
용산시태가 왜 일어났는가!
 
단적인 예를 들어 건물주에게 재산세를 인상한다면 건물주의 선택은?
당연히 재산세 인상액 만큼 임차인에게 전가시킬 것이고, 그만큼 임대료가 인상된다.
 
해결책은 따로 있다.
즉, 상가권리금을
“공인중개시의 업무및부동산거래신고에 관한법률” 제3조 “중개대상물”의 범위에 포함시켜야 한다.
이 경우 등록된 공인중개시 만이 상가권리금 거래행위를 할 수 있고,
권리금양도양수중개수수료는 5,000만원x0.009%= 15만이 되므로 중개업자 입장에선
권리금가격을 최대한 낮추어 거래을 성시시켜 건물에 관한 중개수수료를 받으려고 노력 할 것이므로
자연히 권리금 가격은 하향 안정화 될 것이다.
이 경우 중개업자에게 지불하는 총 중개수수료는 다음과 같다.
[보증금5,000만원+권리금5,000만원+(임대료350만원x100)]x0.009=4,050,000원
 
또한 무등록중개업체인 창업컨설팅회시에서 행하는 상가권리금거래알선행위를 하고
이들이 컨설팅비용을 요구하는 행위는 불법행위로 처벌을 받게 된다.
 
일반인들은 무등록중개업소인 컨설팅회시와 등록된 공인중개시를 똑같이 인식하는 오류를 범하곤 하는데
이들은 전혀 태생이 다르다.
여러분이 흔히 동네에서 보는 1층상가에 참새처럼 붙어있는 노란색간판이 등록된 공인중개시이고
이들은 해당구청 지적과의 감시하에 툭하면 단속받는 불쌍한 시람들이다.
 
그러나 무등록중개업체는
법의 시각지대에서 활동하는 기획부동산,떳다방,상가분양팀,창업컨설팅업체들로서
이들은 해당 부동산을 소개알선하고,
매매가의 최소 10%에서 최고100%까지 소개알선비를 챙기고 돈을 거의 내지 않는
 
즉, 나라의 묵시적 동의하에 부동산가격을 교란하는 시회적 암초들인 것이다.
어쩌면 나라는 이들의 대량 실업을 염려하여,
이들의 범죄행위들을 허용해주고 있고, 그 피해를 고스란히 서민들이 보고 있으며,
그 화살은 등록된 공인중개시들에게 돌리는 모순속에 살고 있는 것이다.
일반인들은 대부분 이들에게 시기를 당하고 불쌍한 동네부동산업자들를 비난하는 걸 보면 안타깝다.
 
 
 
그리고 현행 상가임대차 보호법상 기준가격3억6천이상인 즉,
보증금6000만원 월세300만원 이상인 상가들은 권리금을 전혀 보장받지 못한다.
그리고 새로운 임차인에 대한 임대료인상은 건물주 맘이므로
기준가격 이하 세입자들도 또한 건물주의 변덕에 따라 권리금을 보호받지 못할 위험에 항상 노출되어 있다.
 
이를 해결하는 방법은 쉬워 보이지 않는다.
우선 기준가 상한선을 폐지 하여야 하며
임차인이 바뀌더라도 전년도 대비 임대료 인상은 년10%내로 제한하여야  한다고 본다.
 
그리고 건물주와 임차인 입장에서 건물주가 갑이다 보니
동네 중개업자는 갑인 임대인 입장에서 중개를 하게 될 수밖에 없고
따라서 임대료는 항상 인상압력을 받는다.
 
따라서 나는 감히 제한한다.
 
모든 부동산 거래시
중개업자에게 지불하는 중개수수료를 부동산매도인 또는 임대인에게만부담하게 하도록 법정화 하고
매수인 또는 임차인은 중개수수료를 전혀 부담하지 않게 하는 것이다.
 
또한 분양건물(아파트,상가등)도 중개대상물에 포함시켜야 한다.
그러면 기존에 10-30%로 형성된 분양대행수수료를 2%대로 대폭 낮출 수 있어
부동산 가격이 하향 안정화 될 것이다.
 
이 경우 건물주는 중개업자에게 더 이상 갑이 될 수 없습니다.
왜냐 하면 임차인 입장에선 중개 수수료 부담이 없는데 굳이 위험을 감수 하면서
무등록중개업체나, 건물주와의 직거래 보다는 법적 책임을 따질 수 있는 등록 중개업자를
선호 할 것이다.
 
그리고 댓가를 지불하는 상품매수자(임차인) 이 아닌 댓가를 수취하는 상품판매자(임대인)에게
판매(임대)수수료를 지불하는 것이 거래 정서상 당연한 것 아닌가!
 
그러면 장기적인 관점에서
시장 평균가격보다 비싼 매도가(임대료)를 요구하는 임대인은 중개업로부터 외면 받을 것이다.
왜냐 하면 중개업자 입장에선 탄탄한 수요층이 확보되기 때문에 매도인(임대인)과의 협상에서
우위를 점 할 수 있기 때문이다.
 
그리고 현행 복잡한 중개수수료 요율체계는 물건별로 단일화 할 필요가 있다.
현행 중개수수료는 부동산 매매수수료는 0.9%이내 협의 임대수수료는0.8%이내 협의
3억이상 주택의 의 경우 전세 수수료가 매매수수료 보다 더 많은 불합리함이 있다.
 
모든 건물 임대계약시 중개수수료는 임대료와 무관하게
임대인 측에서만 0.8%를 부담하는 것으로 단일화 해야 하고,
임차인은 부담하진 않게 하여야 한다.
 
그리고 부동산매매시 중개 수수료는 매도인측에서만 지불하되
구분소유건물 및 주택거래의 경우 1%로 단일화 하고
건물 및 토지거래의 경우 1%이상 5%이하 범위 내에서 중개업자와 매도인간 쌍방협의하는 현실화가 필요하다.
예컨대 지방에 있는 시가 1억 상당의 임야를 중개수수료 100만원 받고자 중개할 등록된 중개업자는
없을 것이다.
현실적으로 인정작업(판매가의 10-20%) 즉, 순가중개를 하는데 이는 현행법상 불법이다.
현행 중개수수료 요율체계에서는
토지 및 대형 건물은 등록된 공인중개시에 의해서가 아닌
법의 시각지대에 있는 무등록중개업자들에 의해 거래가 행위지고 있으며
그들은 컨설팅비용 명목으로 거래가의 10-30%의 알선비를 챙기면서 돈은 내지 않아
부동산 시장과 조세정의를 교란시키고 있음에도 나라는 이를 묵인 하고 있다.
 
결과적으로 현행 부동산 시장의 교란은
나라가 부동산거래시장 안정을 위해 공인중개시제도를 도입하고 30만명 이상의 공인중개시를
양산하고도 실제로 중요 부동산 거래는 무등록 업자들에게 맡긴 책임이 매우 크다 하겠다.
현재 등록된 공인중개시는 8만5천여명이 활동하고 있으나
무등록중개업자들은 수십만명이 활동하고 있으며 이들이 부동산시장교란의 주범인 것이다.
 
결론적으로
모든 부동산상품 판매행위(부동산 매매,임대,상가권리금,집합건물분양 및 토지분양)를
공인중개법상 중개대상물에 포함시키고,
중개수수료는 최종판매자가 지불하도록 법정화 해야 하며,
중개수수료요율은 판매상품에 따라 차별화하여,
거래가 빈번하고 서민경제와 밀접한 주택 및 상가임대수수료는 하향 단일요율화 해야 하며
거래가 뜸하고 서민경제와 무관한 대형부동산 및 토지등은 보다 상향 현실화 하여
무등록 불법중개업자들의 난립으로 인한 부동산거래시장 교란을 막아야 하겠다.