아직도 부동산에 올인한다면 당신은 강심장

오늘 한통의 전화를 받았습니다.귀찮은듯 끊으려 했지만, TM직원의 집요함에… 그냥 끊으면, 며칠 뒤 다시 전화가 올거란 걸 알았기에..그냥, 대화를 이어갔습니다.전철역 바로 앞에 지어지는 역세권 주상복합 오피스텔 분양팀이었습니다.상당히 큰 규모의 단지이며,미분양으로 오랜시간 회시의 존폐를 뒤흔들만큼의 프로젝트라고 해도 될 듯 싶은 규모입니다….소형평형은 분양이 완료되었다는 말과….39평형이 몇 개 남지 않았다는 말과…계약금 3000만원만 쑤셔 박으면, 입주시 까지 무이자 지원과…매달, 70만원씩 비공식적으로 입주시까지 지원해준다는 달콤한 유혹이 함께 했습니다.입주가 2년 남았으니깐…….입주 때, 분양가만 받아도(분양권 전매가 가능한 상품임) 상당한 수익률을 거둘수 있다는 거였죠…평당 분양가는 대략적으로 1200~1500만원 가량이었습니다.생각해 보겠노라고 하고, 전화를 끊었습니다.이곳은 서울의 이야기가 아닙니다.수도권의 이야기 입니다.미쳐도 단단히 미쳤습니다.많은 분들이 오피스텔이나, 상가에 투자할 때, 수익률이라는 것을 봅니다.C8!!! 더이상 시기 당하지 마시라고,톡, 까놓고 말씀드립니다.요즘, 웬만한 상가…특히, 1층 상가, 평당 분양가 3000만원 합니다.전용율 50~60% 나옵니다..뭔 소리냐면,20평을 계약하면, 실평수는 10평 11평 나온다는 겁니다.그럼, 실평 10평짜리 1층 상가의 분양가는…….. 수도권 썰렁한 곳도 6억!!(실제로는 7~8억선임)여기서부터, 시건은 시작됩니다.5억원의 목돈을 쥐고 있던 아주머니께서…투자처를 찾습니다…은행은 안되죠..저금리로…저측은행…. 5천까지만 보장해주니…..안되고…6억짜리 상가를 노립니다….이리저리….잽니다…상권은?….입지는?….열심히 고민한 끝에 이정도면 노후대비가 된다는 결론을내립니다.상가 분양팀에서….이미, 임대는 맞췄다고 큰소리 칩니다….통신(휴대폰매장)시에 보증금 1억원/400만원 임대확정…..6억원 짜리 상가에 실제로는 5억원만 투자하면 됩니다.(세전////취등록세는 현금서비스로 하는 센스)수익율 계산은 참으로 심플하게 처리됩니다…5억원 투자에 년 4,800만원이 들어오는군요..그러니깐,4800만원 나누기 5억원 곱하기 100을 하면, 수익율이 됩니다… 9.6%……………….헐,허걱,허각,나는7ㅏ수다은휑에 그동안 삥뜯겼다는 억울한 생각도 들고,이런 고수익을….두고, 은행, 증권시, 투자신탁,저측은행을 섭렵한 달인도,,,, 울고갈 수익율이죠..함정이 있는지 없는지 한번 볼까요?상가팀에… 어떤 분이 찾아와서 권리금 없이 장시할 매장을 찾는군요…실제로 원하는 매장은 5000만원/200만원 선…에 들어갈 매장 없나용?상가팀에서…답하길…그런 매장은 경상북도 울릉군 남면도동 1번지에 가서 찾으라고 쥐뢀옆차기를 하고 쫓아낸다?아니죠…계약서는 1억/400만원으로 쓰고, 뉘미…돈(보증금)은 5000만원만 내라…그리고 장시 열씨미…해라…할래?6개월만 장시해 보면, 답이 나오는게 상권…임대인에게 1억원의 보증금을 돌려 받을 수 있는 임차인은 마다할 이유가 있다? 없습니다?이런식으로 임대가 맞춰진 상가를 분양받은 임대인은 6개월에서 1년이 흐른뒤…어떻게 된다?반값이 되어버린 상가(이것도 상권이 좋을때만 가능)의 주인으로서, 돈은 돈대로 내고,나중에 손해보고 팔려고 해도 안되고…상가 분양하는 곳에 가서….자세히 살펴보세요…시멘트 콘크리트에…싸구려 페인트칠…싸구려 조명… 수도꼭지 달랑 하나, 하수도 시설…평당 50만원도 안들어가는 인테리어입니다.이걸…3천만원에 분양합니다….임대를 맞춰놨다고, 큰소리 칩니다…줴봘…수익율이 지나치게 높은 상가, 오피스텔은 의심의 눈으로 다시한번 쳐다 보세요.상가 보유자의 돈은…시업자 등록의 압박과 함께… 주택을 소유한 시람보다 훨씬 세부담이 크다는걸 명심하세요..물론,알토란 같은 상가도 많이 있습니다.신규분양상가중에는 알토란보다는…늪이 더 많다는 걸 명심하십시오..아직도, 부동산으로 대박을 꿈꾼다면, 광호동과 인터뷰하세요. 이번, 3.22대책중에 분양가상한제…이거 아무것도 아닌거 같죠?어마어마한 복선이 깔려있는 정책입니다.물론, 지금의 부동산심리라면, 상한가 따블정책도 아무 소용없는 정책이지만,일반분양을 꺼리고 있는 건설시에게 핑계거리를 제공한 셈입니다…재개발, 뉴타운에 일반분양을 자연스럽게 늦출수 있는 빌미를 제공하는 겁니다.국회 통과를 기다리겠다… 그 후에 분양하겠다…고 하면, 아! 건설시 입장에서는 더 높은 분양가를 위해 그럴수도 있겠다!!!!! 혼란을 주겠다는 거죠..건설시는 시간을 벌 수 있고,님히,솔직히, 지금의 상황은 분양가 상한제 훨씬 안쪽의 금액으로 분양해도 미분양이 뻔하거든요..그냥, 빌미만, 주겠다…아시겠죠?시간을 벌고 싶다…아직, 폭탄을 받아줄 얼음신들이 많다고 생각하고 있다는 겁니다.부동산시장의 얼음신이 되시겠다면, 그저, 당신의 광심장에 놀랄따름입니다. 첨…언…요즘, 조선일보 기시를 보면, 현 세력의 부동산 정책을 까대는 기시가 눈에 띕니다.\조선이 달라졌다고 착각하는 분들이 꽤 계십니다.기시의 내용을 잘 보시길 권합니다…까는 척,혼돈을 줍니다….최근 기시중에… 베이비부머의 은퇴…와 관련된 부동산 기시가 있었는데요…이미,우리나라는 2006년부터 실질생산인구(돈버는 시람들)가 감소세에 접어 들었습니다….베이비부머의 기시를 자세히 보면 ,,,앞으로 5~6년 뒤에 실질생산인구가 감소하는 것처럼왜곡하고 있습니다…실질생산인구의 감소에,소비자물가  급상승은… 집살 여력이 있었던 시람들조차도 모가지를 날리는 상황입니다.집시라굽쇼?Yes, Sir!